ขอแนะนำอย่างยิ่งให้ทำการตรวจสอบที่ดินอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจว่าปลอดภัยหรือไม่ที่จะซื้อที่ดินแปลงนั้น รายการตรวจสอบการตรวจสอบที่ดินมักจะครอบคลุมมาก เนื่องจากกฎหมายที่ดินมีความซับซ้อนและมักจะซ้อนทับกับกฎหมายอื่นๆ เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับผังเมือง การควบคุมการก่อสร้าง ป่าไม้แห่งชาติ เป็นต้น เราได้สรุปข้อแนะนำบางประการสำหรับผู้ซื้อที่ควรพิจารณาก่อนซื้อที่ดินดังนี้:

ตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ซื้อในการเป็นเจ้าของที่ดิน

บุคคล/นิติบุคคลที่ไม่ใช่คนไทยถูกห้ามหรือถูกจำกัดไม่ให้เป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมาย หากผู้ซื้อที่ดินเป็นบุคคล/นิติบุคคลที่ไม่ใช่คนไทย สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาก่อนว่ามีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินหรือไม่ บริษัทต่างชาติที่ถือหุ้นทั้งหมด/ส่วนใหญ่ อาจสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้หากได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนแห่งประเทศไทยและสำนักงานนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ขึ้นอยู่กับกิจกรรมทางธุรกิจของบริษัทและเงื่อนไขที่กำหนดโดยหน่วยงานดังกล่าว หากไม่ได้รับการอนุมัติดังกล่าว บริษัทอาจจำเป็นต้องปรับโครงสร้างการถือหุ้นเพื่อรักษาสัดส่วนการถือหุ้นของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% สูงสุด เนื่องจากผู้ซื้อจะกลายเป็นผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของบริษัทที่ดำเนินงาน อาจต้องมีการทำสัญญาระหว่างผู้ถือหุ้นเพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิและผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นที่ไม่ใช่คนไทยจะได้รับการคุ้มครอง ขอแนะนำให้ผู้ซื้อว่าจ้างที่ปรึกษาด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์เพื่อช่วยเหลือในกระบวนการนี้

ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์การเป็นเจ้าของ / ขนาดจริง

ผู้ขายต้องสามารถแสดงเอกสารสิทธิ์การเป็นเจ้าของได้ ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน (แบบ น.ส. 4) หรือใบอนุญาตการใช้ประโยชน์ (แบบ น.ส. 3) มีเอกสารสิทธิ์การเป็นเจ้าของประเภทอื่น ๆ แต่ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาความถูกต้องและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง (โดยได้รับความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญในท้องถิ่น) เป็นรายกรณี ผู้ซื้ออาจว่าจ้างสำรวจที่ดินเพื่อตรวจสอบว่าขนาดที่ดินตรงกับขนาดที่ระบุไว้ในเอกสารสิทธิ์การเป็นเจ้าของหรือไม่ ในหลายกรณี พื้นที่ดินจริงมีขนาดเล็กกว่าที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน ตัวอย่างเช่น รั้วของเพื่อนบ้านรุกล้ำเข้ามาในที่ดิน หรือตลิ่งแม่น้ำถูกกระแสน้ำกัดเซาะ นอกจากนี้ ผู้ซื้ออาจใช้ผลการตรวจสอบนี้เพื่อต่อรองราคาที่ดินให้ลดลง

ผังเมือง

ผังเมืองจำกัดกิจกรรมบางอย่างในเขตพื้นที่เฉพาะของเมือง กิจกรรมที่ถูกจำกัดโดยปกติจะเป็นโรงงานและกิจกรรมที่อาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือสุขภาพของผู้คนที่อาศัยอยู่ใกล้พื้นที่ดำเนินงาน เช่น โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ฟาร์มเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น ดังนั้น ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อได้รับอนุญาตตามผังเมืองให้ดำเนินกิจกรรมที่ผู้ซื้อต้องการทำหรือไม่ ด้วยเหตุผลด้านความปลอดภัย ผู้ร่างกฎหมายยังจำกัดความสูงของอาคารตามความกว้างของถนน ตัวอย่างเช่น ไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารที่มีความสูง 23 เมตรขึ้นไปข้างถนนเล็ก (หรือ ‘ซอย’ ในภาษาไทย) ดังนั้น ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่จึงไม่ต้องการที่ดินบนถนนเล็กๆ ในทางกลับกัน ผู้ที่ชื่นชอบสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบอาจต้องการซื้อบ้านที่อยู่ติดกับถนนเล็กๆ เนื่องจากไม่มีอาคารที่พักอาศัยขนาดใหญ่เนื่องจากข้อจำกัดของผังเมือง

การก่อสร้าง

หากที่ดินมีการก่อสร้างอยู่ ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่ามีใบอนุญาตการก่อสร้างที่ถูกต้องหรือไม่ หรือตรวจสอบกฎหมายที่ยกเว้นการขอใบอนุญาตดังกล่าว นอกจากใบอนุญาตการก่อสร้างแล้ว กฎหมายยังกำหนดให้สิ่งปลูกสร้างต้องมีใบอนุญาตการใช้ประโยชน์สำหรับอาคารบางประเภท เช่น โรงแรม โรงเรียน ศูนย์ประชุม ปั๊มน้ำมัน คอนโดมิเนียม เป็นต้น นอกจากนี้ยังควรตรวจสอบว่ามีการก่อสร้างใดที่รุกล้ำพื้นที่สาธารณะหรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมายในอนาคต ในทางกลับกัน ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่ามีการก่อสร้างใดของเพื่อนบ้านโดยรอบที่รุกล้ำที่ดินของตนหรือไม่ หากมีปัญหาดังกล่าว ผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ขายแก้ไขปัญหาก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ (หรือปรับราคาหรือชดเชยค่าเสียหายหากปัญหาไม่ได้รับการแก้ไขก่อนการโอน)

ภาษีที่ดิน

ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่จะซื้อ ผู้ซื้อควรขอการยืนยันจากสำนักงานปกครองส่วนท้องถิ่นว่ามีภาษีที่ดินค้างชำระหรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงภาระผูกพันใดๆ ที่ไม่ทราบมาก่อนหลังจากปิดการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์

มีกรณีตัวอย่างมากมายที่ผู้ซื้อไม่ได้ตรวจสอบประเด็นสำคัญดังที่กล่าวมาข้างต้น และทำให้พวกเขาต้องสูญเสียเงินจำนวนมากเมื่อไม่สามารถใช้ที่ดินได้ตามแผน